Si vendes un piso en Madrid, la plusvalía municipal la pagas tú, como vendedor. Es el 29% de una base que se calcula de dos formas posibles: con el valor catastral del suelo y los años que has tenido el piso, o con la ganancia real que has obtenido. Pagas la que salga más baja, y tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentarla y pagarla. Un ejemplo del propio Ayuntamiento de Madrid: con un valor catastral del suelo de 35.000 € y 3 años de tenencia, el coeficiente es 0,14, la base son 4.900 € y la plusvalía, 1.421 €.
Dato clave
Tipo de la plusvalía municipal en Madrid en 2026. La paga el vendedor en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.
Los dos métodos para calcular la plusvalía municipal en Madrid
El método objetivo consiste en multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente que corresponde a los años que has tenido el piso, y aplicar al resultado el 29%. Los coeficientes los fija la ley, Madrid aplica los máximos y pueden cambiar, así que conviene comprobar los vigentes en la fecha de tu escritura en el Portal del Contribuyente del Ayuntamiento.
El método real parte de la ganancia: restas el precio de compra al de venta y aplicas a esa diferencia la proporción que representa el suelo en el valor catastral. Un ejemplo ilustrativo, que no es un caso real: compraste en 200.000 € y vendes en 300.000 €, así que la ganancia es de 100.000 €. Si el suelo es el 30% del valor catastral, la base son 30.000 € y la cuota, 8.700 €.
Madrid te deja quedarte con el menor de los dos resultados. Y si vendes por menos de lo que pagaste, no hay plusvalía, aunque tendrás que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Dónde encuentras tu valor catastral del suelo y cuántos años cuentan?
El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI, separado del valor de la construcción, y también en la sede electrónica del Catastro. Los años de tenencia se cuentan desde la fecha en que adquiriste el piso hasta la fecha de la escritura de venta. Si compraste hace tres años, aplicas el coeficiente de 3 años, que en el ejemplo del Ayuntamiento es 0,14, y si fueron más, el de tu tramo.
Plazo, ¿quién la paga y qué pasa si te retrasas?
En una venta, el contribuyente es el vendedor. Tienes 30 días hábiles desde que se formaliza el cambio de propietario, que suele coincidir con la firma de la escritura, para presentar la autoliquidación y pagarla en la Agencia Tributaria Madrid. Comprador y vendedor pueden pactar quién asume el coste, pero ante el Ayuntamiento responde el vendedor. Pasado el plazo se aplican recargos e intereses de demora, así que conviene dejar el cálculo preparado antes de firmar.
Importante, no la confundas con el IRPF
La plusvalía municipal es un impuesto del Ayuntamiento que grava el aumento del valor del suelo. Aparte, la ganancia que obtengas al vender tributa en la declaración de la renta como ganancia patrimonial, y existen exenciones, por ejemplo si reinviertes en tu nueva vivienda habitual o si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años. Son dos impuestos distintos que se pagan en momentos distintos, y para el IRPF conviene consultar con un asesor fiscal.
Tres errores que cuestan dinero con la plusvalía
El primero es dejar pasar los 30 días hábiles, porque el retraso se paga con recargos. El segundo es no comparar los dos métodos y pagar el objetivo cuando el real sale más bajo, o al revés. El tercero es no guardar las escrituras de compra y de venta, que son la prueba que necesitas si vendes con pérdida o si quieres defender la ganancia real.
¿Qué hacer antes de poner tu piso a la venta?
Antes de fijar el precio de salida, conviene saber cuánto te queda libre: el precio de venta, menos la hipoteca pendiente, menos la plusvalía y los gastos de la operación. Si estás pensando en vender tu piso en Madrid, en MQ Propiedades te hacemos una valoración gratuita y sin compromiso para que tengas un precio realista antes de empezar. Llama al 679 05 66 14 o al 91 736 58 23.
